Что изменилось в положениях об участии в
долевом строительстве многоквартирных домов с 1 января 2017 года
С 2017 года вступили в силу изменения в Федеральный
закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов...» (далее – Закон № 214-ФЗ). Новые правила
установил Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 304-ФЗ «О
внесении изменений в Федеральный закон...» (далее – Закон № 304-ФЗ).
Несмотря на то что все изменения вступили в силу, часть из них нужно
применять только с 1 июля 2017 года.
С 1 января 2017 года:
1) ужесточили требования к застройщику:
·
расширили требования к информации, которую застройщик
должен разместить в Интернете;
·
установили обязанность отчислять взносы в компенсационный
фонд;
·
появились новые существенные условия договора (например,
теперь нужно включать в договор положение о сейсмостойкости);
·
изменили положения о проектной декларации;
2) дополнили гарантии дольщиков:
·
под защиту Закона № 214-ФЗ подпадают дольщики жилых домов
блокированной застройки из трех и более блоков;
·
закрепили понижающий коэффициент при расчете площадей
лоджий, балконов, веранд и террас;
·
платить по договору нужно только после его регистрации в
Росреестре;
·
появились положения, которые дополнительно гарантируют
дольщику качество объекта;
3) разрешили застройщикам:
·
использовать деньги дольщиков для строительства социально
значимых объектов;
·
не платить неустойку дольщику, который не хочет принимать
объект;
4) запретили дольщикам отказываться от договора, если
застройщик исполняет свои обязанности.
1. Ужесточили требования к информации, которую застройщик должен разместить
в Интернете
До 2017 года застройщик должен был опубликовать проектную декларацию (ст. 19
Закона № 214-ФЗ). Причем сделать это он мог на свой выбор как в
бумажных СМИ, так и в Интернете. То есть застройщик мог использовать Интернет
как альтернативу бумажному СМИ для публикации проектной декларации и вообще не
иметь свой сайт.
1) иметь собственный сайт. Право на доменное имя должно принадлежать
застройщику либо поручителю;
2) размещать на нем в электронном виде информацию в отношении каждого
объекта:
·
проектную декларацию (п. 3 ч. 2 ст.
3.1 Закона № 214-ФЗ);
·
разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, в строительстве которых
застройщик принимал участие за три года до публикации проектной декларации (п. 1 ч. 2 ст. 3.1, п. 4 ч. 1 ст. 20 Закона № 214-ФЗ);
· аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком
предпринимательской деятельности (п. 2 ч. 2 ст. 3.1, п. 6 ч. 2 ст. 20 Закона № 214-ФЗ);
·
разрешение на строительство (п. 2 ч. 2 ст. 3.1, п. 1 ч. 2
ст. 21 Закона № 214-ФЗ);
· заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой
экспертизы установила статья 49 Градостроительного кодекса РФ (п. 2 ч. 2 ст. 3.1, п. 3 ч. 2 ст. 21 Закона № 214-ФЗ);
· документы, которые подтверждают права застройщика на земельный участок (п. 2 ч. 2 ст. 3.1, п. 5 ч. 2 ст. 21 Закона № 214-ФЗ);
· заключение регионального надзорного госоргана о соответствии застройщика и
проектной декларации требованиям, которые установили часть 2 статьи 3, статьи 20 и 21 Закона № 214-ФЗ (п. 4 ч. 2 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ);
·
проект договора участия в долевом строительстве, который отвечает
требованиям Закона № 214-ФЗ (п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ);
· способы обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом
строительстве, которые выбрал застройщик, – поручительство банка или
страхование гражданской ответственности. Если вместо них застройщик
выбрал применять эскроу-счета, то нужно указать
условия привлечения денег таким способом (п. 6 ч. 2 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ);
· договор поручительства, если уставный капитал
застройщика не соответствует минимальному размеру (п. 7 ч. 2 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ);
· текущие фотографии объектов, которые возводит застройщик (п. 8 ч. 2 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ).
Требования к порядку размещения на сайте
застройщика информации о многоквартирном доме или ином объекте, строящихся с
привлечением денег участников долевого строительства, утвердил Минстрой
России приказом от 9 декабря 2016 г. № 914/пр (далее
– Требования № 914/пр).
Застройщик обязан:
1) обеспечить любому посетителю открытый и круглосуточный доступ к
информации на сайте. Застройщик не вправе требовать от
посетителя сайта для доступа к информации:
· зарегистрироваться и (или) предоставить персональные данные;
· установить на компьютер технологические и программные средства, кроме
интернет-браузера, специально созданные для просмотра информации;
· заключить лицензионное или иное соглашение с правообладателем программного
обеспечения, которое предусматривает взимание с пользователя платы;
2) предоставить информацию в форме:
· электронной копии отсканированного бумажного документа;
·копии электронного документа, заверенного электронной подписью
уполномоченного лица организации.
Так установили пункты 3 и 5 Требований № 914/пр.
За нарушение требований к информации, которую застройщик должен разместить
в Интернете, ему грозит штраф от 200 тыс. до 400 тыс. руб. (п. 2 ст. 14.28 КоАП РФ). Выявляют и
рассматривают такие нарушения региональные надзорные органы в области долевого
строительства (п. 1 ст. 23.64 КоАП РФ, ст. 23 Закона № 214-ФЗ).
2. Застройщики стали отчислять 1 процент в компенсационный фонд
Застройщики обязаны зачислять взносы в компенсационный фонд с 1 января 2017
года.
Обоснование
Застройщик должен отчислять взносы только в отношении тех домов, по которым
первый договор долевого участия зарегистрировали в Росреестре после 1 января
2017 года (п. 4 постановления № 1310).
Размер отчислений – 1 процент от планируемой стоимости строительства (п. 2 Правил). Перечислить такую сумму застройщик
должен единовременно до регистрации первого договора долевого участия (п. 3 Правил).
Учредитель фонда – Минстрой России (п. 1 постановления № 1310).
Основная цель фонда – выплачивать компенсацию гражданам при банкротстве
застройщика по Федеральному закону от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О
несостоятельности (банкротстве)» (п. 2 постановления №
1310).
3. Появились новые существенные условия договора
Список существенных условий, которые должен содержать договор с дольщиком,
перечисляет часть 4 статьи
4 Закона № 214-ФЗ. Без этих сведений договор считается незаключенным (ч. 5 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).
До 2017 года застройщик должен был указать только:
·
определение конкретного объекта, который получит дольщик согласно проектной
документации (п. 1). Закон не уточнял, какие именно
характеристики должен указать застройщик;
·
срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого
строительства (п. 2);
·
цену договора, сроки и порядок ее уплаты (п.
3);
·
гарантийный срок на объект (п. 4);
·
способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (п. 5).
С 2017 года законодатель существенно дополнил пункт 1 части 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ
– ввел и расшифровал два понятия:
1) основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости – это сведения в соответствии с проектной документацией:
·
о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и
(или) иного объекта недвижимости;
·
о материале наружных стен и поэтажных перекрытий;
·
о классе энергоэффективности;
·
о сейсмостойкости;
2) основные характеристики жилого или нежилого помещения – это сведения:
·
о назначении объекта (жилое или нежилое помещение);
·
об этаже, на котором расположен объект;
·
об общей площади для жилого помещения или площади для нежилого помещения;
·
о количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования,
лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении;
·
о наличии и площади частей нежилого помещения.
Теперь все эти сведения застройщик обязан указать в договоре (п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).
Кроме этого, застройщик обязан прикладывать к договору графический план
объекта (схему, чертеж) с расположением по отношению друг к другу частей:
·
жилого помещения – комнат, помещений вспомогательного использования,
лоджий, веранд, балконов, террас;
·
нежилого помещения – его местоположение на этаже.
Кроме того, застройщик должен указать в договоре определенный набор
сведений, если собирается использовать деньги дольщиков (п. 6 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ):
·
на строительство, реконструкцию объектов социальной инфраструктуры или
·
уплату процентов по целевым кредитам на их строительство, реконструкцию.
Перечень таких условий установила часть 5 статьи 18.1 Закона № 214-ФЗ. Так,
застройщик обязан указать назначение объекта социальной инфраструктуры, которое
собирается строить или реконструировать на деньги дольщиков.
Внимание! Все сведения, которые застройщик обязан включать в договор, должны
соответствовать проектной декларации. Иначе есть риск, что суд признает договор
долевого участия недействительным
4. Ужесточили положения о проектной декларации
До 2017 года проектная декларация включала в себя только информацию:
·
о застройщике и
·
о проекте строительства.
Теперь проектная декларация определяет еще и объем прав застройщика на
привлечение денег для строительства объектов. Законодатель дополнил часть 1 статьи 19 Закона № 214-ФЗ.
Теперь застройщик не обязан публиковать проектную декларацию в Интернете
или бумажных СМИ (ч. 2 ст. 19 Закона № 214-ФЗ). Но зато он
должен до того, как заключит договор с первым дольщиком, направить декларацию в
региональный надзорный госорган в области долевого строительства.
Застройщик должен будет (ч. 2 ст. 19 Закона № 214-ФЗ):
·
заполнить электронную форму проектной декларации на специальном сайте и
·
подписать декларацию усиленной квалифицированной электронной подписью.
Хоть норма и вступила в силу, но пока у государства нет технической
возможности ее реализовать. Поэтому застройщик должен направлять проектную
декларацию и изменения в нее в региональный надзорный орган в области долевого
строительства (ч. 5 ст. 6 Закона № 304-ФЗ).
Внимание! Если застройщик отклонится от примерного графика реализации проекта
строительства более чем на шесть месяцев, то у госоргана с 2017 года есть
основание для внеплановой проверки
5. Закон № 214-ФЗ распространяется на строительство жилых домов
блокированной застройки из трех и более блоков
Законодатель расширил перечень объектов, на которые распространяется
действие Закона № 214-ФЗ, – дополнил статью 1 Закона № 214-ФЗ новым пунктом 2.3.
Теперь положения Закона № 214-ФЗ распространяются на строительство жилых
домов блокированной застройки, которые состоят из трех и более блоков.
Однако это касается только тех домов, по которым первое ДДУ
зарегистрировали в Росреестре после 1 января 2017 года (п. 3 ст. 6 Закона № 304-ФЗ).
6. Законодательно закрепили понижающий коэффициент при расчете площадей
лоджий, балконов, веранд и террас
Законодатель закрепил, что общая площадь объекта состоит из суммы (ч. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ):
·
общей площади жилого помещения и
·
площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими
коэффициентами.
Понижающие коэффициенты для расчета
площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей
приведенной площади жилого помещения, установил Минстрой России приказом
от 25 ноября 2016 г. № 854/пр. Для лоджии – 0,5 процента, для
балконов – 0,3 процента от общей площади жилья.
7. Дольщик платит только после регистрации договора
До 2017 года законодатель не связывал момент оплаты и регистрации договора.
Застройщик мог включить в договор условие о том, что дольщик обязан сначала
внести оплату, а потом стороны передадут договор на регистрацию.
Сейчас дольщик обязан платить только после регистрации договора в
Росреестре (ч. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ).
8. Появились положения, которые дополнительно гарантируют дольщику качество
объекта
Законодатель дополнил статью 7 пунктом 1.1. Теперь застройщик вместе с
объектом обязан передать дольщику инструкцию по эксплуатации объекта, которая
содержит необходимую и достоверную информацию:
·
о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования,
·
о сроке службы объекта и входящих в его состав элементов отделки, систем
инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.
Раньше закон разрешал дольщику предъявить застройщику в течение
гарантийного срока требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого
строительства.
Теперь дольщик вправе обратиться в суд с иском при следующих условиях (п. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ):
·
выявил недостатки в течение гарантийного срока и
·
обратился сначала к застройщику письменно, и застройщик не устранил
недостатки полностью или частично.
9. Застройщики вправе использовать деньги дольщиков для строительства
социальных объектов и оплаты целевых кредитов
Перечень целей, куда застройщик вправе потратить деньги дольщиков,
перечисляет статья 18 Закона № 214-ФЗ.
С 2017 года этот список существенно расширили. Так, теперь застройщик
вправе использовать деньги дольщиков:
1) для возмещения затрат:
·
на уплату процентов по целевым кредитам на строительство (п. 11–12 ч. 1);
·
на регистрацию договоров в Росреестре (п. 13 ч. 1);
2) для строительства социально значимых объектов – школ, детских садов,
дорог, тротуаров, велосипедных дорожек (п. 10 ч. 1). Прежняя редакция прямо запрещала
застройщику возмещать эти затраты (п. 6 ч. 1).
Появилась новая статья 18.1 Закона № 214-ФЗ. Она
закрепила перечень условий, которые должен выполнить застройщик, если собирается
использовать деньги дольщиков:
·
на строительство, реконструкцию объектов социальной инфраструктуры или
·
на уплату процентов по целевым кредитам на их строительство, реконструкцию.
Среди таких условий – указать в договоре с дольщиками определенный набор
сведений (п. 6 ч. 4 ст. 4, ч. 5 ст. 18.1 Закона № 214).
10. Застройщик не обязан платить неустойку дольщику, который не хочет
принимать объект
Теперь если дольщик уклоняется от подписания передаточного акта или иного
документа о передаче объекта, то застройщик освобождается от уплаты неустойки
(пеней). Это правило действует при условии, что застройщик сам надлежаще
исполнил свои обязательства по договору. Законодатель дополнил часть 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ.
11. Дольщик не вправе отказаться от договора, если застройщик исполняет
свои обязанности
Появился запрет на односторонний внесудебный отказ дольщика от договора,
когда застройщик:
·
исполняет свои обязательства перед дольщиком надлежащим образом;
·
соответствует требованиям, которые к нему предъявляет Закон
№ 214-ФЗ.
Законодатель дополнил статью 9 Закона № 214-ФЗ пунктом 1.2.
Комментариев нет:
Отправить комментарий